L’autorisation d’occupation précaire des parties communes relève de la majorité simple

La décision autorisant l’occupation des parties communes, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, relève de la majorité simple dans la mesure où elle est révocable et que l’installation est démontable.

Ce qu’il faut retenir : La décision autorisant l’occupation des parties communes, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, relève de la majorité simple dans la mesure où elle est révocable et que l’installation est démontable.

Pour approfondir : Lors d’une réunion d’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat a autorisé l’occupation à titre précaire des parties communes extérieures par un locataire d’un lot à usage de restauration rapide.

Un des copropriétaires exploitant lui aussi un restaurant a assigné le syndicat en vue d’obtenir l’annulation de la décision d’assemblée générale, celle-ci ayant été prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Il arguait que la décision aurait dû faire l’objet d’un vote à la majorité des deux tiers prévue par l’article 26-b de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d’appel a rejeté la demande d’annulation du copropriétaire, en considérant que la décision relevait de la majorité simple en ce que l’occupation, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée était démontable. 

La Cour de cassation, saisie par le copropriétaire, confirme la décision d’appel.

Selon les dispositions de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement disposé par la loi. Cette majorité s’applique donc à défaut de disposition particulière.

Selon l’article 26-b de la même loi, les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence distinguant, pour les parties communes, le droit de jouissance exclusif du droit de jouissance précaire.

En effet, dans le premier cas, la jurisprudence retient que la décision d’assemblée générale autorisant l’appropriation d’une partie commune à titre exclusif, étant un acte de disposition, ne peut être prise qu’à la majorité des deux tiers de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Rennes, 1^er février 2018, n°15/01100), sauf en cas de modification de la destination de l’immeuble ou des conditions de jouissance d’autres copropriétaires où la décision doit être prise à l’unanimité. A l’inverse dans le second cas, la Cour de cassation considère que l’autorisation d’occupation des parties communes à titre précaire est un acte d’administration, et relève donc de la majorité simple de l’article 24 de ladite loi (Cass. civ. 3^ème, 2 mars 2010, n°09-13.090).

Il faut toutefois insister sur la double condition validée par la Cour de cassation, à savoir la caractérisation de la précarité et la nature de l’installation qualifiée de démontable.

A rapprocher : Article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Article 26 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; CA Rennes, 1^er février 2018, n°15/01100 ; Cass. civ. 3^ème, 2 mars 2010, n°09-13.090