Bail commercial et désamiantage : extension de l’obligation de délivrance du bailleur

Le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance à l’égard du preneur, doit prendre en charge les travaux de désamiantage et ses conséquences alors même que le désamiantage n’a été rendu nécessaire que par les seuls travaux d’aménagement du preneur.

Ce qu’il faut retenir : Le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance à l’égard du preneur, doit prendre en charge les travaux de désamiantage et ses conséquences alors même que le désamiantage n’a été rendu nécessaire que par les seuls travaux d’aménagement du preneur.

Pour approfondir : Une association prend un immeuble à bail auprès d’une SCI, pour une destination de crèche. Pour le financement, la conception et la réhabilitation de l’immeuble, l’association conclut en amont un contrat de promotion immobilière.

Le bail comportait en annexe un diagnostic technique amiante (DTA) établi à la demande du bailleur, indiquant que l’immeuble ne comportait ni matériau ni produit contenant de l’amiante.

Cependant, au cours des travaux d’aménagement, des plaques de fibrociment contenant de l’amiante sont découvertes en toiture, impliquant un surcout ainsi que des retards importants de livraison et dont l’association réclame le remboursement auprès de son bailleur.

La Cour d’appel de Versailles (Versailles, 20 septembre 2016, n°15/01490) rejette les demandes de l’association, exonérant ainsi le bailleur pour les motifs suivants :

• la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail (décret n°96-97 du 7 février 1996 modifié par le décret du 3 mai 2002) ne stipulait pas l’obligation pour le propriétaire de diagnostiquer la présence d’amiante dans les toitures ;

• le promoteur immobilier, engagé envers le preneur avant la conclusion du bail, était tenu d’une obligation de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération aux règles relatives à la présence d’amiante (article 1831-1 du Code civil) ;

• l’association ne pouvait se prévaloir de son ignorance alors qu’elle avait connaissance du détail des travaux à réaliser en toiture et donc de la potentielle présence de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante alors que le DTA ne portait pas sur la toiture.

La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire. La Cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, prive sa décision de base légale ».

Elle vient contredire ici sa précédente jurisprudence selon laquelle le bailleur avait rempli son obligation de délivrance dès lors que le désamiantage avait été rendu nécessaire par les travaux d’aménagement décidés par le preneur. Dans cette précédente espèce, la Cour avait estimé que l’enlèvement du flocage contenant de l’amiante n’aurait pas été nécessaire si le locataire n’avait pas entrepris de travaux qu’elle qualifie « d’embellissement » ; ce dernier devant par conséquent en assumer la charge (Cass. civ. 3^ème, 1^er juillet 2003, n°02-15.570).

Il s’agit là d’une décision d’une grande sévérité pour le bailleur mais qui tient peut-être aussi à la destination prévue au bail, à savoir celle de crèche.

Conseil pratique : Lors d’une prise à bail, le DTA transmis par le bailleur au preneur n’est pas un élément d’information suffisant pour s’assurer de l’absence d’amiante dans les locaux. En effet, le DTA est un diagnostic réalisé par contrôle visuel et non destructif.

Or, si des travaux d’aménagement dans les locaux sont d’ores et déjà prévus, il est impératif pour le preneur mais également pour le bailleur, comme l’illustre l’arrêt, de s’assurer de l’absence d’amiante qui serait découverte à cette occasion (en toiture notamment).

Dans ces conditions, nous recommandons de faire réaliser au préalablede la signature du bail un diagnostic amiante avant travaux (DAAT) afin de traiter la question de la prise en charge des travaux  de désamiantage. Ce diagnostic devra quoiqu’il en soit être obligatoirement établi avant le commencement des travaux (article R.4412-97 du Code du travail).

A rapprocher : Art. R.4412-97.-I. du Code du travail modifié par le décret n°2017-899 du 9 mai 2017 relatif au repérage de l’amiante : « Le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire d’immeubles par nature ou par destination, d’équipements, de matériels ou d’articles qui décide d’une opération comportant des risques d’exposition des travailleurs à l’amiante fait réaliser la recherche d’amiante mentionnée à l’article L. 4412-2 dans les conditions prévues par le présent paragraphe. » ; Cass. civ. 3^ème, 14 septembre 2017, n°16-21.942