Cautionnement et Intuitu personae

En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur, par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil.

Ce qu’il faut retenir :

En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur, par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil. La décision commentée donne également l’occasion de rappeler, de manière plus théorique, la place de l’intuitu personae dans le contrat de cautionnement.

Pour approfondir :

1. Faits. – Par acte du 2 février 1988, la société A … a donné en location un appartement à M. X… pour une durée de six ans, à effet du 1^eroctobre 1988 ; par acte distinct du 31 août 1988 annexé au contrat de bail, la société S …, aux droits de laquelle vient la société B …, anciennement B’… s’est portée caution solidaire du locataire pour le paiement d’une année de loyers plus accessoires, soit un montant total de 613.590 francs. Le 30 juin 1992, la compagnie A … a vendu l’immeuble à la société F …, aux droits de laquelle vient la société F’… ; plusieurs loyers étant restés impayés, la société F … a dénoncé la vente à la caution qui, invoquant l’extinction de son engagement par changement de créancier, l’a assignée en opposition au commandement de payer ces loyers.

2. Procédure. – Par un jugement du 1^er février 1995, le tribunal d’instance du 16^ème arrondissement a condamné la société S … à payer une certaine somme à la société F … en exécution de l’engagement de caution au motif que l’article 1692 du Code civil étant applicable, cet engagement n’était pas éteint par changement du créancier.

Sur appel de la société S …, la Cour d’appel de Paris a, par un arrêt du 6 mars 1997, confirmé le jugement par substitution de motifs, en retenant, après avoir écarté l’article 1692 du Code civil (vente d’immeuble et non cession de créance dans les rapports de la compagnie A … et de la société F …) :

• que si le cautionnement donné par la société S … l’a été en considération de la situation financière du locataire et si à l’égard de ce dernier le cautionnement est un contrat intuitu personae, la substitution d’un bailleur à un autre n’a en rien aggravé l’engagement de la caution (une année de loyers avec leurs indexations, révisions et charges, soit un loyer principal de 543.600 francs, une taxe de 2,50 % de 13.590 francs et une provision sur charges de 56.400 francs, soit au total 613.590 francs) ;

• que les stipulations du bail n’ont en rien été changées par la substitution d’un bailleur à un autre ;

• et, par application des articles 1743 (mise en place d’une véritable subrogation légale de l’acquéreur dans les droits et obligations du bailleur-vendeur), 1252 (la subrogation a lieu tant contre les cautions que les débiteurs) et 2011 (caractère accessoire du cautionnement) du Code civil, que le cautionnement suit l’obligation du débiteur principal et qu’en cas de substitution d’un créancier à un autre, le débiteur principal reste tenu à l’égard du nouveau créancier et qu’il en est de même pour la caution.

Sur pourvoi de la société S …, cette décision a été cassée par arrêt de la chambre commerciale (Cass. com., 26 octobre 1999, Bull., n°184, p.157) au visa de l’article 2015 du Code civil, motif pris « qu’à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s’engager envers le nouveau bailleur, le cautionnement souscrit ne pouvait être étendu en faveur de la société F … ».

C’est ainsi que, par cette décision du 26 octobre 1999, la Cour de cassation s’était ainsi prononcée, pour la première fois, sur la question (de principe) de savoir si, en cas de vente d’un l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers, consenti au bailleur initial, est transmis de plein droit au nouveau bailleur-acquéreur de l’immeuble, ou si, au contraire, la caution se trouve libérée en l’absence de toute manifestation de volonté de s’engager envers le nouveau bailleur.

La Cour d’appel de Rouen, saisie sur renvoi après cassation, avait rendu le 10 décembre 2002, un arrêt confirmant le jugement.

C’est ainsi que, sur le nouveau pourvoi formé contre cet arrêt par la société W…, l’affaire a donc été renvoyée devant l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation.

3. Assemblée Plénière. – La société W… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon les cinq branches du moyen :

« 1°) que la société W… avait, dans l’acte de cautionnement du 31 août 1988, donné sa caution au profit de la seule société A… ; qu’en énonçant que même si le nom du bailleur, société A…, était bien sûr précisé dans l’acte de caution dans la mesure où le bail lui-même allait être souscrit quelques jours plus tard, il est néanmoins patent que la caution s’engageait bien pour une obligation pesant sur le locataire débiteur, et que la personne du bailleur lui était, dans ces conditions et logiquement indifférente, la cour d’appel a dénaturé l’acte de cautionnement et violé l’article 1134 du Code civil ;

2°) qu’à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s’engager envers le nouveau bailleur, acquéreur de l’immeuble loué, le cautionnement souscrit au profit du premier bailleur ne peut être étendu en faveur du second bailleur ; qu’en retenant, pour condamner la société W… au paiement d’une certaine somme au nouveau bailleur, que la créance de loyers et ses accessoires et particulièrement le bénéfice du cautionnement étaient transmis au nouveau bailleur, que les limites du cautionnement de la banque ne portaient pas sur la personne du créancier qui était sans influence sur l’engagement de la caution et que la société W… n’avait avant le début de la procédure judiciaire, aucunement discuté le principe de son obligation comme caution, cependant qu’à défaut de manifestation de volonté de la part de la société W… envers la société G…, le cautionnement souscrit au profit de la société A… ne pouvait être étendu en faveur de la société G…, la cour d’appel a violé les articles 2011 et 2015 du Code civil ;

3°) que l’article 1743 du Code civil a pour seul effet de rendre le bail opposable au cessionnaire de l’immeuble loué et qu’il n’entraîne pas de plein droit transport du bénéfice de la caution au cédant ; que si selon l’article 1692 du Code civil, la vente ou la cession d’une créance comprend les accessoires de la créance tels que la caution, cette disposition s’applique au transport des créances et autres droits incorporels ; qu’il n’y a eu entre la société A… et la société F … aucune cession de créance, mais une vente d’immeuble, laquelle n’entraîne pas cession de contrat de bail avec transmission de ses accessoires, mais seulement opposabilité du bail à l’acquéreur de la chose louée ; qu’en l’appliquant néanmoins à un tel contrat, la cour d’appel a violé par fausse application l’article 1692 du Code civil, ensemble l’article 1743 du même Code ;

4°) que le cautionnement ne se présume point et que la caution du paiement des loyers est donnée en considération notamment de la personne du bailleur, de telle sorte qu’en cas de vente de l’immeuble, son bénéfice n’est pas de plein droit transféré au cessionnaire sans l’accord de la caution ; qu’en considérant cependant que la relation contractuelle née de la caution donnée par la société S… à la société A…, bailleresse, en garantie des loyers dus par M. X…, s’était poursuivie de plein droit dans les mêmes conditions avec la société F …, acquéreur de l’immeuble loué, la cour d’appel a violé les articles 1692 et 2015 du Code civil ;

5°) que le cautionnement ne se présume point ; qu’en retenant que la société F … fait observer que dans ses lettres des 2 février et 10 mars 1994, soit avant le début de la procédure judiciaire, la société S… n’a aucunement discuté le principe de son obligation comme caution mais a fait valoir des arguments chiffrés sur son étendue, en exposant qu’un « parking » avait été loué après le bail initial et en protestant à propos d’une pénalité contractuelle de 10 %, éléments dont elle expliquait qu’ils n’étaient pas visés dans son engagement de caution d’origine, qu’il s’en déduit effectivement que la société S… s’estimait alors engagée à titre de caution et que cette attitude et cet engagement sont conformes aux développements ci-dessus, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que la société S… avait expressément reconnu qu’elle s’était engagée envers la société F …, s’est déterminée par des motifs inopérants et n’a pas légalement justifié sa décision au regard des exigences de l’article 2015 du Code civil ».

L’attendu de principe de l’arrêt commenté est rédigé comme suit :

« Mais attendu qu’en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ».

4. Intuitu personae. – Deux séries de remarques s’imposent en ce qui concerne le caractère intuitu personae du contrat de cautionnement.

En premier lieu, il ne fait aucun doute que le contrat de cautionnement est un contrat imprégné d’une forte dose d’intuitu personae. Ainsi, lorsqu’elle garantit le paiement de loyers, la caution se détermine essentiellement – sinon même exclusivement – en fonction de la confiance qu’elle entend accorder, à la personne du débiteur-locataire, voire, dans une certaine mesure – variable selon les cas de figure – à la personne du créancier-bailleur.

L’intuitu personae revêt toute son importance dans les relations entre la caution et le débiteur cautionné, car l’essentiel, en matière de cautionnement, est la solvabilité même du débiteur – sa capacité à pouvoir honorer la dette dans la durée – et la confiance personnelle qui peut éventuellement s’établir entre la caution et lui.

Pour ce qui concerne la personne du créancier (à noter, au cas présent, que la quatrième branche du moyen avait notamment indiqué que la caution du paiement des loyers est donnée en considération notamment de la personne du bailleur), le caractère intuitu personae du cautionnement apparaît particulièrement secondaire (v. en ce sens, Ph. Malaurie, L. Aynes, P. Crocq : Les sûretés, la publicité foncière, Droit civil, 2004, Defrénois, n°273, p. 106) et parfois franchement inexistant. A la différence du changement de débiteur principal, le changement de créancier est – sauf cas exceptionnel – sans incidence sur les éléments qui ont déterminé le consentement de la caution et sur les limites du cautionnement.

C’est pourquoi la doctrine considère majoritairement que la situation du contrat de cautionnement dépend :

• le plus souvent de :
• considérations objectives (la nature, l’étendue, les modalités de la dette principale),
• la personne du débiteur et les qualités de sa caution (sa solvabilité, sa moralité),
• et finalement très peu de tout ce qui peut se rattacher – directement ou indirectement – à la personne du créancier (O. Gout, JCP, E, 9 mars 2000, n°10, p. 418 ; D. Houtcieff, RTD civ. 2003, n°1, p. 3 ; Ch. Mouly, Les causes d’extinction du cautionnement, 1979, n 333, p. 436).

En second lieu, la décision commentée incite à une nouvelle pratique consistant à insérer dans les contrats de cautionnement une clause prévoyant le maintien des engagements de la caution au cas de changement de créancier pendant la durée du contrat de cautionnement.

Dit autrement, le caractère intuitu personae du contrat de cautionnement serait ainsi conventionnellement exclu.

A rapprocher : Cass. com., 26 octobre 1999, Bull. IV, n°184