Bail commercial et désamiantage : étendue de la responsabilité du preneur en cas d’incendie

Dès lors qu’en application de l’article 1733 du Code civil, la responsabilité de l’incendie incombe au preneur, et que la nécessité de procéder à des travaux de désamiantage est une conséquence directe de cet incendie, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée du fait de la réalisation tardive dudit désamiantage outre que le preneur reste tenu d’indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à reconstruction.

Dans l’affaire commentée, une société exploitait une activité de fabrication d’ouate de cellulose dans un hangar qui lui avait été donné à bail commercial en 1993.

Le 11 novembre 2012, un incendie a partiellement détruit le hangar, provoquant la chute d’une grande partie de la toiture, composée de plaques de fibrociment. Le maire de la commune a pris un arrêté de péril imminent interdisant l’accès au bâtiment, sauf aux techniciens et entreprises dont l’intervention était indispensable à la rédaction des rapports, tout en précisant que cette intervention devrait nécessairement être de courte durée.

Tant que le bailleur n’avait pas procédé à la démolition de cette toiture et au désamiantage des lieux, le preneur se trouvait donc dans l’impossibilité de récupérer ses machines afin de les réparer et de poursuivre son exploitation dans un autre lieu.

Le bailleur n’a procédé aux travaux de démolition et de désamiantage du hangar qu’au cours du mois de juillet 2013, et le preneur n’a, par conséquent, pas pu obtenir la restitution de ses machines.

Considérant que cette remise en état tardive constituait une faute de la part du bailleur, le preneur a sollicité en justice sa condamnation à des dommages-intérêts au titre de la remise en état des machines, du manque à gagner et de la perte de chance de réaliser une marge commerciale supplémentaire.

La demande du preneur a été rejetée en première instance (TGI Grasse, 6 décembre 2016), mais celui-ci a interjeté appel du jugement. Le bailleur a, quant à lui, sollicité à titre reconventionnel, la condamnation du preneur au paiement de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de percevoir des loyers.

Par un arrêt en date du 1^er février 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit aux demandes d’indemnisation du preneur (CA Aix-en-Provence, 11^ème Chambre A, 1^er février 2018, RG n°17/00277), jugeant que le bailleur « en s’abstenant de faire procéder sans délai (…) aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux, a par sa faute retardé le moment auquel la locataire pouvait procéder à l’enlèvement de ses machines », et que « les préjudices matériels invoqués par [le preneur] sont ainsi directement causés par ce retard et le défaut de sécurisation des lieux par [le bailleur] ».

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a par ailleurs rejeté, pour les mêmes raisons, la demande reconventionnelle du bailleur en indemnisation de sa perte de chance de percevoir des loyers, indiquant que le preneur « ne saurait se voir imputer des délais incombant au seul bailleur ».

Le bailleur a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, en s’appuyant sur les deux premiers moyens du pourvoi principal, fondés sur l’article 1733 du Code civil :

1. dès lors que la responsabilité de l’incendie incombe au preneur et que la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage est une conséquence directe de cet incendie, le preneur ne peut être indemnisé du fait de la réalisation tardive par le bailleur de ces travaux de désamiantage ;
2. le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1733 du Code civil doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie, ce qui implique d’indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble.

La Cour de cassation confirme ainsi une jurisprudence antérieure, par laquelle elle avait déjà précisé que le bailleur ne peut se voir reprocher aucune faute justifiant qu’il soit condamné à partager la responsabilité avec le preneur si cette faute n’est pas à l’origine de l’incendie (Cass. civ. 3^ème, 13 juin 2007, n°06-10.033, publié au Bulletin).

La Cour de cassation confirme également une jurisprudence plus ancienne selon laquelle le preneur déclaré responsable de l’incendie de la chose louée est tenu d’en réparer intégralement les conséquences (Cass. civ. 3^ème, 5 février 1971, n°69-13.849, publié au Bulletin), qui comprennent donc également, d’après l’arrêt commenté, le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble.

A rapprocher : Article 1733 du Code civil ; Cass. civ. 3^ème, 13 juin 2007, n°06-10.033 ; Cass. civ. 3^ème, 5 février 1971, n°69-13.849