Vente immobilière : dol et responsabilité des constructeurs à l’égard des acquéreurs successifs

L’action en responsabilité pour faute dolosive, engagée par les sous-acquéreurs d’une maison individuelle à l’encontre du constructeur, s’analyse en une action de nature contractuelle. Cette action étant attachée à l’immeuble, elle se transmet aux acquéreurs successifs de l’immeuble.

Deux maîtres d’ouvrage confient la réalisation d’une maison individuelle à un constructeur. Plusieurs années après la livraison, intervenue en 1987, les maîtres d’ouvrage vendent la maison individuelle à deux acquéreurs, qui eux-mêmes la revendent à des sous-acquéreurs. Ces derniers constatent alors que des désordres affectent le réseau électrique et la charpente de la maison individuelle.

Les sous-acquéreurs ont assigné le constructeur en responsabilité contractuelle pour faute dolosive, en invoquant la réticence dolosive du constructeur lors de la livraison de l’immeuble aux maîtres d’ouvrage.

En cause d’appel, les juges ont déclaré l’action des sous-acquéreurs recevable. D’une part, la Cour d’appel a retenu que l’action engagée par les sous-acquéreurs devait s’analyser en une action contractuelle, dans la mesure où le dol invoqué est survenu à l’époque de l’exécution du contrat de construction de maison individuelle. D’autre part, les juges du fond ont considéré que, la faute dolosive ayant une incidence directe sur l’immeuble, l’action ayant pour cause cette faute était attachée à l’immeuble et devait se transmettre aux sous-acquéreurs.

Le constructeur forme un pourvoi, en soutenant que l’action contractuelle pour faute dolosive est personnelle et intransmissible, de sorte que l’action exercée par les sous-acquéreurs de l’immeuble à l’encontre du constructeur est nécessairement de nature délictuelle.

Le pourvoi est rejeté : la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir décidé que l’action engagée par les sous-acquéreurs sur le fondement de la faute dolosive du constructeur s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle était transmissible aux acquéreurs successifs.

La solution est classique. En effet, la Cour de cassation, après avoir posé le principe que la faute dolosive du constructeur engage sa responsabilité contractuelle (Cass. civ. 3^ème, 27 juin 2001, n°99-21.017), a plusieurs fois affirmé que les acquéreurs successifs ont qualité pour agir contre le constructeur, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. En effet, une telle action accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire (Cass. civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-21.910 ; Cass. civ. 3^ème, 9 juillet 2014, n°13-15.923).

Plus avant, on relèvera que les sous-acquéreurs ont introduit leur action en 2013, soit après l’expiration du délai de mise en jeu de la garantie décennale. Or, si on sait que le délai de prescription de l’action en responsabilité contractuelle était, avant la réforme de la prescription civile, de 30 ans à compter de la découverte de la faute, depuis la loi du 17 juin 2008 le nouvel article 1792-4-3 du code civil prévoit désormais que les actions en responsabilité de droit commun dirigées à l’encontre des constructeurs et leurs sous-traitants se prescrivent par 10 ans à compter de la réception. Eu égard à cette uniformisation de la prescription, quel intérêt les sous-acquéreurs avaient-ils à agir sur le fondement de la faute dolosive ? En réalité, on constate que la Cour de cassation a tendance à s’affranchir de la lettre de l’article 1792-4-3 et fixer le point de départ de l’action en responsabilité fondée sur la faute dolosive à la date de la découverte du dol par la victime, conformément au droit commun de la prescription prévu à l’article 2224 du code civil (Cass. civ. 3^ème, 27 mars 2013, n° 12-13.840 ; Cass. civ. 3ème, 25 mars 2014, n° 13-11.184).

L’arrêt commenté en constitue une nouvelle illustration, puisque la Cour de cassation déclare recevable l’action des sous-acquéreurs bien qu’elle a été introduite plus de 10 ans après la réception des travaux. Dès lors, et eu égard à la publication de cet arrêt, faudrait-il en déduire que l’action en responsabilité contre le constructeur fondée sur la faute dolosive est désormais soumise aux règles (dont celle du point de départ de la prescription) de droit commun ? Une telle orientation serait de nature à étendre la durée de la responsabilité des constructeurs au-delà du délai décennal.

A rapprocher : Cass. civ. 3^ème, 27 juin 2001, n°99-21.017, publié au Bulletin ; Cass. civ. 3^ème, 27 mars 2013, n°12-13.840, FS-P+B ; Cass. civ. 3^ème, 10 juillet 2013, n°12-21.910, FS-P+B+R ; Cass. civ. 3^ème, 25 mars 2014, n°13-11.184, Inédit ; Cass. civ. 3^ème, 9 juillet 2014, n°13-15.923, FS-P+B ; Article 1792-4-2 du code civil ; Article 2224 du code civil