Copropriété : la nullité du mandat du syndic doit résulter d’une procédure contradictoire

Le copropriétaire qui sollicite la désignation d’un mandataire provisoire de la copropriété afin de palier la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé doit préalablement engager une procédure contradictoire afin que soit constatée la nullité du mandat du syndic.

Ce qu’il faut retenir : Le copropriétaire qui sollicite la désignation d’un mandataire provisoire de la copropriété afin de palier la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé doit préalablement engager une procédure contradictoire afin que soit constatée la nullité du mandat du syndic. A défaut, il n’est pas établi, au sens de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, que le syndicat est dépourvu de syndic.

Pour approfondir : On sait que l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété fait obligation au syndic de copropriété, dans les trois mois de sa désignation, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. A défaut, le texte précise que le mandat du syndic est nul « de plein droit ».

Dans cette affaire, un copropriétaire, se prévalant de la nullité du mandat du syndic de copropriété pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé, introduit une requête en désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 47 de ce décret prévoit en effet que lorsqu’un syndicat des copropriétaires est « dépourvu de syndic », le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, désigne un administrateur provisoire chargé d’administrer la copropriété et de convoquer les copropriétaires en assemblée afin de permettre l’élection d’un nouveau syndic.

Pour motiver sa requête, le copropriétaire faisait ainsi valoir que, dans la mesure où le mandat du syndic était nul de plein droit, le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic au sens de l’article 47 du décret.

La demande du copropriétaire est rejetée en appel, la Cour d’appel de Paris considérant que l’éventuelle nullité de plein droit du mandat du syndic ne peut être constatée qu’au terme de la procédure contradictoire instaurée par l’article 49 du même décret.

A cet égard, l’article 49 du décret prévoit qu’en cas d’empêchement ou de carence du syndic celui-ci peut être assigné en référé par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance afin qu’il désigne un administrateur provisoire de la copropriété.

Autrement dit, pour la Cour d’appel, il n’y avait pas absence de syndic mais carence de celui-ci.

Le pourvoi formé par le copropriétaire est rejeté par la Cour de cassation, au motif que lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur requête la nullité du mandat du syndic dont se prévaut le requérant « doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire ».

On notera que la Cour de cassation opère une substitution de motif, rejetant ainsi le raisonnement retenu par la Cour d’appel : la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé n’est donc pas un cas de carence du syndic au sens de l’article 49 du décret, mais bien un cas d’absence de syndic au sens de l’article 47 du décret.

La solution n’est pas nouvelle ; la Cour de cassation avait déjà jugé qu’un administrateur provisoire ne peut être désigné, sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, que s’il est établi que le syndicat est dépourvu de syndic. Tel n’est pas le cas lorsque la résolution de l’assemblée générale renouvelant le mandat du syndic n’a pas été annulée par le tribunal, quand bien même la résolution initiale nommant ledit syndic aurait été, quant à elle, annulée (Cass. civ. 3^ème, 28 mai 2002, n°01-01.992).

A rapprocher : Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; Cass. civ. 3^ème, 28 mai 2002, n°01-01.992 ; Article 14 du Code de procédure civile