Le droit de préférence du locataire est d’ordre public ; l’offre de vente au locataire ne peut inclure des honoraires de négociation

La Cour de cassation vient de juger que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué sont des dispositions d’ordre public de sorte qu’il n’est plus possible d’y déroger.

Ce qu’il faut retenir : L’article L.145-46-1 du Code de commerce est une disposition d’ordre public. Le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

Pour approfondir : Dans cette affaire, le propriétaire d’un immeuble loué à une société exploitant une activité de librairie avait donné mandat à un agent immobilier de rechercher un acquéreur.

La mandataire a présenté un acquéreur, de sorte que le propriétaire, pour « purger » le droit de préférence du locataire, a notifié à ce dernier l’offre de vente aux clauses et conditions acceptées par le candidat acquéreur, soit au prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier.

Le locataire ayant accepté l’offre à l’exception des honoraires de l’agent immobilier, le propriétaire a assigné le locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que celui-ci soit autorisé à acquérir l’immeuble.

Saisie de ce litige, la Cour de cassation précise les conditions de mise en œuvre du droit de préférence du preneur institué par les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

Aux termes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ».

Cette notification doit contenir le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente.

En l’espèce, on pouvait considérer que la procédure avait été respectée dès lors que les conditions de la vente avaient été communiquées au locataire, étant ici précisé que parmi ces conditions, figurait l’obligation de payer les honoraires de l’agent.

La Cour de cassation, rejetant le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel, considère cependant que le preneur ayant fait connaitre au bailleur son intention d’acquérir au seul prix de vente, la vente devait être considérée comme parfaite.

Dans cette décision, la Cour de cassation précise que « le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ».

Dans son attendu, elle ajoute également, alors que la question ne se posait pas car il s’agissait seulement de définir les modalités de mise en œuvre du droit de préférence du locataire dont l’application n’était pas contestée, que l’article L.145-46-1 du code de commerce est une disposition d’ordre public.

Les conséquences de cet arrêt sont importantes.

En effet, en premier lieu, les agents immobiliers se retrouvent de facto exclus du processus de vente avant la purge du droit de préférence du locataire.

On peut se demander, à ce titre, si la Cour de cassation n’a pas ajouté à l’article L.145-46-1 des modalités qu’il ne contenait pas.

Le texte indique en effet que le bailleur informe son locataire qu’il envisage de vendre son immeuble en précisant le prix et les conditions de la vente.

La Cour de cassation considère qu’il doit « préalablement » notifier au preneur une offre de vente « qui ne peut inclure les honoraires de négociation » alors que cela pouvait, au regard du texte, faire partie des conditions de la vente.

Au demeurant, la question risque de rebondir dans l’hypothèse où le locataire n’exerce pas son droit de préférence au « premier tour » et qu’en définitive le bailleur fait appel à un agent immobilier qui trouve un acquéreur à un prix inférieur.

Dans cette hypothèse, en application de l’article L.145-46-1 du code de commerce, le notaire chargé d’instrumenter la vente doit notifier au locataire les conditions et le prix de la vente, cette nouvelle notification valant nouvelle offre de vente.

La question se pose de savoir si, dans ce cas, les honoraires de négociation font partie des conditions de la vente alors qu’ils étaient exclus de ces mêmes « conditions » au titre de l’alinéa 1 de l’article L.145-46-1.

Cela ne parait pas nécessairement illogique dans la mesure où dans le cadre de l’exercice du droit de préférence du locataire au premier tour, l’agent immobilier ne peut pas justifier avoir recherché un acquéreur.

Il reste que le texte ne semblait pas faire de distinction.

En second lieu, et c’est le nouvel apport important de cet arrêt, il est précisé que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public.

Sur ce point, il ne s’agit pas d’une interprétation mais bien d’un ajout pur et simple.

En effet, le législateur avait pris soin dans l’article L.145-15 de préciser quelles étaient les dispositions auxquelles les parties ne pouvaient pas déroger.

Aux termes de cet article il est en effet précisé que « sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d faire échec au droit au renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54 ».

On ne voit pas l’article L.145-46-1 dans cette liste.

Cependant, on observera que la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de considérer, hors du champ de l’article L 145-15, que certaines dispositions étaient d’ordre public.

C’est notamment le cas s’agissant de la durée du bail renouvelée visée à l’article L.145-12 du code de commerce (Cass. civ. 3^ème, 2 octobre 2002, n°01-02.781) ou encore l’impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale pour les résidences de tourisme visée à l’article L.145-7-2 du code de commerce (Cass. civ. 3^ème, 9 février 2017, n°16.10.350).

A ce titre, on peut se poser la question de savoir si la Cour de cassation va poursuivre cette même voie pour d’autres dispositions protectrices du locataire instituées par la Loi Pinel. On peut notamment penser aux dispositions de l’article 145-34 du code de commerce sur le plafonnement du déplafonnement.

Enfin, on peut s’interroger sur le sort de ventes en cours ou de ventes conclues en infraction avec les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce lorsque le bailleur n’a pas notifié son intention de vendre au locataire dès lors que le bail mentionnait que le locataire renonçait à son droit de préférence.

Il existe là un risque de contentieux à retardement qui oblige les professionnels à faire preuve d’une très grande vigilance.

A rapprocher : Article L.145-46-1 du code de commerce ; Article L.145-15 du code de commerce ; Article L.145-7-1 du code de commerce ; Article L.145-12 du code de commerce ; Article L.145-34 du code de commerce ; Cass. civ. 3^ème, 2 octobre 2002, n°01-02.781 ; Cass. civ. 3^ème, 9 février 2017, n°16-10.350