CCMI : travaux réservés par le maître d’ouvrage et nullité du contrat

Lorsque la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle ne comporte pas la mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage accepte la charge et le coût des travaux réservés, la seule sanction applicable est la nullité du contrat et non le transfert de la charge du coût de ces travaux sur le constructeur et son garant.

Ce qu’il faut retenir : Lorsque la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle ne comporte pas la mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage accepte la charge et le coût des travaux réservés, la seule sanction applicable est la nullité du contrat et non le transfert de la charge du coût de ces travaux sur le constructeur et son garant.

Pour approfondir : Deux maîtres d’ouvrage ont conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, tout en souhaitant se réserver l’exécution de certains travaux.

Dans cette hypothèse, l’article L.231-2 d) du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat doit indiquer à la fois le prix convenu avec le constructeur et le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution. Afin d’assurer une information complète du maître d’ouvrage, l’article rajoute que le contrat doit également comporter une mention rédigée de la main du maître d’ouvrage aux termes de laquelle celui-ci déclare accepter le coût et la charge des travaux réservés.

En outre, conformément à l’article R.231-4 II du Code de la construction et de l’habitation, la distinction entre le prix convenu et le coût des travaux réservés ainsi que la mention manuscrite du maître d’ouvrage doivent également figurer dans la notice descriptive annexée au contrat.

En l’espèce, la notice descriptive indiquait la liste des travaux réservés ainsi que leur chiffrage, mais ne comportait pas la mention manuscrite des maîtres d’ouvrage par laquelle ceux-ci déclarent accepter la charge et le coût des travaux réservés.

Les maîtres d’ouvrage ont alors assigné le constructeur et son garant en paiement de la somme correspondant au coût de ces travaux réservés. Les demandeurs faisaient ainsi valoir qu’en l’absence de mention manuscrite, ils n’avaient pas à supporter la charge et le coût de ceux-ci.

Par un arrêt en date du 7 octobre 2016, la Cour d’appel de Paris fit droit à la demande des maîtres d’ouvrage. Elle considéra qu’en l’absence de mention manuscrite dans la notice descriptive, il revient au constructeur et, le cas échéant, à son garant de supporter la charge du coût des travaux réservés.

Saisie d’un pourvoi en cassation, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel. Au visa des articles L.231-2 et R.231-4 précités, la Cour de cassation juge ainsi que la seule sanction applicable en l’absence de la mention rédigée de la main du maître d’ouvrage est la nullité pure et simple du contrat de construction de maison individuelle.

La décision rendue par la Cour de cassation est conforme à l’article L.230-1 du Code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel les règles régissant les contrats de construction de maison individuelle sont d’ordre public.

Il convient de souligner que la solution rendue par la Cour de cassation dans cet arrêt n’est pas nouvelle. Pour exemple, dans une affaire où la notice descriptive ne comportait pas le chiffrage précis du coût des travaux à la charge du maître de l’ouvrage, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation avait déjà considéré que la seule sanction applicable était la nullité du contrat (Cass. civ. 3^ème, 20 novembre 2013, n°12-27.041).

La nullité du contrat entraine alors l’anéantissement du contrat et, partant, des restitutions réciproques entre les parties. En l’espèce, pour tenter d’obtenir le remboursement des travaux réservés au titre du préjudice subi, les maîtres d’ouvrage auraient donc dû soulever la nullité du contrat impliquant en outre la restitution du prix payé au constructeur, déduction faite des sommes effectivement exposées par lui.

A rapprocher : Article L.231-2 d) du Code de la construction et de l’habitation ; Article R.231-4 II du Code de la construction et de l’habitation ; Article L.230-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Cass. civ. 3^ème, 20 novembre 2013, n°12-27.041