L’indemnité d’occupation à laquelle le preneur est condamné n’est pas soumise à la TVA

Une indemnité d’occupation n’est pas soumise à la TVA, considérant que celle-ci est payée par le preneur uniquement pour réparer le préjudice commercial subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux, sans droit ni titre. 

Ce qu’il faut retenir : Une indemnité d’occupation n’est pas soumise à la TVA, considérant que celle-ci est payée par le preneur uniquement pour réparer le préjudice commercial subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux, sans droit ni titre. Le Conseil d’Etat retient ainsi qu’il ne s’agissait pas de la contrepartie d’une prestation de services, critère qui emporte soumission à la TVA.

Pour approfondir : En l’espèce, la résiliation après expiration du contrat de bail conclu entre deux sociétés pour la location d’un bâtiment industriel a pris effet le 28 avril 2006. Le preneur s’est maintenu sans titre dans les locaux jusqu’au 30 novembre 2007, soit un peu moins d’un an et demi suivant la prise d’effet de la résiliation.

L’administration fiscale a appelé de la TVA en sus de cette indemnité d’occupation, estimant que l’indemnité d’occupation au titre de l’occupation illégale des lieux constituait la rémunération de la jouissance des lieux loués, service onéreux passible de la TVA. Le preneur a alors demandé au Tribunal administratif de Rennes de prononcer la décharge des rappels de TVA mais le tribunal a rejeté sa demande, jugement confirmé par la Cour administrative d’appel (CAA Nantes, 16 juin 2016, n°14NT02456).

La Cour d’appel avait jugé que l’indemnité d’occupation à laquelle la société locataire avait été condamnée, par le juge judiciaire, à verser à la SCI au titre de cette occupation illégale, constituait la rémunération d’une prestation de service à titre onéreux passible de la taxe sur la valeur ajoutée.

Elle faisait ainsi application de la jurisprudence du Conseil d’Etat selon laquelle le versement d’une indemnité de résiliation de bail commercial ne peut être regardé comme la contrepartie d’une prestation de services entrant dans le champ d’application de la TVA qu’à la condition qu’il existe un lien direct entre ce versement et une prestation individualisable (CE, 27 février 2015, SCI Catleya, n°368661)

Le Conseil d’Etat casse l’arrêt au visa de l’article 256 du Code Général des Impôts (CGI) qui dispose que « sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Il estime que n’est pas soumis à la TVA le versement d’une indemnité accordée par décision juridictionnelle qui a pour seul objet de réparer le préjudice subi par le créancier du fait de l’occupation illégale des lieux par le preneur et non de rémunérer un service rendu.

Il semble en effet logique que la mise à disposition de locaux par le bailleur, contre son gré, ne puisse constituer une prestation de services.

La solution pourrait être différente dans le cas où les parties auraient d’ores et déjà prévu contractuellement le montant et les conditions de versement de l’indemnité d’occupation par le preneur dans le cas où il se maintiendrait dans les lieux après la prise d’effet d’une résiliation amiable.

A rapprocher : Article 256 du Code Général des Impôts