Bail commercial et loyer de renouvellement : de l’intérêt de faire courir les intérêts

Le complément de loyer entre le loyer payé suivant le bail expiré et le nouveau loyer de renouvellement produit des intérêts de retard à compter de la demande en fixation du nouveau loyer.

Ce qu’il faut retenir : Le complément de loyer entre le loyer payé suivant le bail expiré et le nouveau loyer de renouvellement produit des intérêts de retard à compter de la demande en fixation du nouveau loyer.

Pour approfondir : En l’espèce, un congé avec offre de renouvellement avait été délivré au preneur d’un bail commercial à effet du 1^er janvier 2010.

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer renouvelé, le bailleur avait assigné le preneur en fixation du nouveau loyer et au versement des intérêts dus sur la différence entre le loyer fixé judiciairement et le loyer payé depuis le renouvellement au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard à compter de son assignation en date du 17 août 2011.

La Cour d’appel, après avoir fixé le nouveau loyer plafonné par l’application du jeu des indices, a rejeté la demande du bailleur au titre des intérêts en considérant que le bail était assorti d’une clause d’échelle mobile. Selon la Cour d’appel, une telle clause permettait une variation automatique du loyer de nature à éviter que se crée un différentiel entre le loyer qu’elle a fixé et celui du bail expiré.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur cette dernière disposition au visa de l’ancien article 1155 du Code civil. Peu importe que le bail soit assorti d’une clause d’échelle mobile, les loyers échus produisent intérêt du jour de la demande.

Cet arrêt, publié sur le site de la Cour de cassation, rappelle la jurisprudence de principe sur le point de départ des intérêts de retard lors d’une procédure en fixation du loyer d’un bail renouvelé.

Avant un revirement de jurisprudence intervenu en 2012, les juges faisaient courir les intérêts de retard à la date de prise d’effet du bail renouvelé et au fur et à mesure des échéances mensuelles ou trimestrielles postérieures (Cass. civ. 3^ème, 23 mars 1988, n°86-18.067).

Désormais, il est de principe, qu’en l’absence de convention contraire, les intérêts courent à la date de la demande (Cass. civ. 3^ème, 3 octobre 2012, n°11-17.177). Cette date correspond en l’occurrence à celle de la demande judiciaire en fixation du nouveau loyer, soit le 17 août 2011, date de l’assignation en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure.

Cet arrêt a été rendu sous l’empire de la loi ancienne. Mais au regard des dispositions issues de la réforme du droit des contrats, il semble que la solution resterait inchangée. En effet, l’article 1231-6 du Code civil dispose que les intérêts courent à compter de la mise en demeure et il est de jurisprudence constante qu’une demande en justice vaut mise en demeure.

Dès lors, le bailleur a intérêt à déclencher la procédure judiciaire en fixation du loyer renouvelé rapidement s’il veut bénéficier des intérêts de retard sur le complément de loyer.

A noter que le taux d’intérêt légal n’a pas dépassé la barre des 1 % depuis l’année 2009 (taux actuel du 1^er semestre 2018 : 0,9 %), mais qu’auparavant il avait vacillé entre 2 et 5 % dans les années 2000 et même atteint la barre des 10 % dans les années 1990.

A rapprocher : Ancien article 1155 Code civil ; Cass. civ. 3^ème, 3 octobre 2012, n°11-17.177 ; Cass. civ. 3^ème, 18 juin 2014, n°13-14.715 ; Article 1231-6 Code civil