Ensemble immobilier unique et constructions distinctes

Des constructions distinctes qui n’ont pas entre elles de liens physiques ou fonctionnels permettant de former un ensemble immobilier unique n’ont pas à faire l’objet d’un seul permis de construire mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes.

Ce qu’il faut retenir : Par un arrêt du 28 décembre 2017, le Conseil d’Etat précise que des constructions distinctes qui n’ont pas entre elles de liens physiques ou fonctionnels permettant de former un ensemble immobilier unique n’ont pas à faire l’objet d’un seul permis de construire mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes. Dès lors, la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée pour chaque projet pris indépendamment.

Pour approfondir : Dans l’affaire commentée, une société avait acquis une unité foncière sur laquelle étaient implantées plusieurs constructions. Précédé d’une division foncière, le projet a été dissocié en deux opérations distinctes faisant intervenir deux maîtres d’ouvrage différents : sur l’une des parcelles, la réhabilitation de l’immeuble de bureaux et, sur l’autre, l’édification d’un immeuble collectif de logements physiquement distinct de l’immeuble existant.

L’unique lien entre les deux projets consistant en l’institution d’une servitude de cour commune. Par décisions des 17 janvier et 27 mars 2014, le maire de Strasbourg, d’une part, ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de travaux relative à la réhabilitation de l’immeuble de bureaux et, d’autre part, a accordé un permis de démolir ainsi qu’un permis de construire en ce qui concerne l’édification de l’immeuble collectif de logements.

A la suite d’un recours et par jugement du 6 juillet 2015, les juges de première instance ont annulé ces deux décisions au motif que l’administration n’avait pas été en mesure d’évaluer l’incidence réciproque des deux projets et de porter une appréciation globale sur le respect des règles d’urbanisme.

Par un arrêt du 17 juin 2016, la Cour administrative d’appel de Nancy a, d’une part, rejeté l’appel formé contre le jugement annulant la décision du 17 janvier 2014 et, d’autre part, transmis au Conseil d’Etat les pourvois formés contre ledit jugement et contre le jugement annulant l’arrêté du 27 mars 2014.

Le Conseil d’Etat, au visa des articles L.421-1 et L.421-6 du Code de l’urbanisme dans leur rédaction alors applicable, a annulé la décision des juges du fond et a précisé que « des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes ». Il en résulte que la conformité aux règles d’urbanisme de chacun des deux projets distincts devait être appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

Cette décision vient préciser la jurisprudence Commune de Grenoble (CE, sect., 17 juillet 2009, n°301615) aux termes de laquelle a été consacré le principe selon lequel plusieurs éléments de construction formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique doivent faire l’objet d’une seule autorisation de construire.

Ce principe s’applique sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve toutefois que l’autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et de la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.

A rapprocher : CE, sect., 17 juillet 2009, Commune de Grenoble et Communauté d’agglomération de Grenoble Alpes Métropole, n°301615