Répétition des charges : point de départ de la prescription

Le point de départ de la prescription d’une action en répétition de charges indues est la date de régularisation des charges et non la date à laquelle les provisions sur charges ont été versées par les locataires.

Ce qu’il faut retenir : Le point de départ de la prescription d’une action en répétition de charges indues est la date de régularisation des charges et non la date à laquelle les provisions sur charges ont été versées par les locataires.

Pour approfondir : En l’espèce, les locataires d’un immeuble appartenant à un organisme HLM ont introduit une action en répétition des provisions sur charges qu’ils estimaient avoir indument versées au bailleur.

La Cour d’appel a cependant déclaré leur demande prescrite retenant que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions sur charges et non la date de régularisation desdites charges.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur ce point au visa des articles 68 de la loi du 1^er septembre 1948, L.442-6 du Code de la construction et de l’habitation et 2224 du Code civil.

Elle conclut au contraire que le point de départ de l’action en répétition des charges indument perçues est la date de régularisation des charges et non la date de paiement des provisions indues tel que l’avançait le bailleur, de sorte que l’action des locataires, qui avaient 3 ans pour agir à compter de la date de régularisation des charges, n’était pas prescrite.

La Cour de cassation fait notamment application de l’article 2224 du Code civil pour ce qui est du point de départ de la prescription qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent (…) à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Elle juge qu’au jour du paiement des provisions sur charges, les locataires n’étaient nullement en mesure de connaître leur caractère indu ou non, la prescription ne pouvait donc courir à compter de cette date.

Il convient de souligner que le terme de « provisions » est justement utilisé parce que les parties ne peuvent pas déterminer quelles seront les charges définitives à verser.

Ainsi, ce n’est qu’au jour de la régularisation de charges que les locataires ont ou auraient pu connaître le caractère indu desdites provisions. 

Par ailleurs, si cette décision est rendue sur le fondement de la loi du 1^er septembre 1948 applicable aux habitats à loyer modéré, pour autant elle semble transposable, au regard du point de départ de la prescription, à tout type de bail y compris au bail commercial. 

Par cette décision, la Cour de cassation revient sur la jurisprudence constante en la matière (Cass. civ. 3^ème, 23 mars 2011, n°10-10.013).

A rapprocher :

Cass. civ. 3^ème, 23 mars 2011, n°10-10.013 : la jurisprudence antérieure optait en effet de manière constante pour une solution opposée à celle commentée ci-dessus . Le point de départ de l’action en répétition de l’indu de l’article 68 de la loi du 1^er septembre 1948 était la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement était demandé.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation avait cassé les juges d’appel qui retenaient que ce point de départ était la date à laquelle le paiement était devenu indu, soit la date à laquelle le bailleur avait établi le décompte annuel des charges locatives.

Article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : cet article impose au bailleur de faire une régularisation au moins annuelle des provisions sur charges.

La loi ALUR du 24 mars 2008, par l’ajout d’un article 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989, a harmonisé le délai de prescription des actions en répétition des charges avec le délai prévu par l’article 68 de la loi du 1^er septembre 1948 (délai de 3 ans).

Article L.145-40-2 du Code de commerce & Article R.145-36 du Code de commerce : en matière de baux commerciaux, les obligations du bailleur quant à la régularisation des charges ont été renforcées par la loi Pinel du 18 juin 2014.

Désormais, le bailleur doit, annuellement, communiquer au locataire un état récapitulatif de l’inventaire des catégories de charges incluant la régularisation des comptes de charges.

Cette communication doit intervenir au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle pour laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges sur l’exercice annuel.