Prescription de l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés intentée par le bailleur

Par application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Ce qu’il faut retenir : Par application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Cette prescription triennale s’applique à toute action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés intentée par le bailleur, même professionnel, à l’encontre de son locataire de manière exclusive. L’article L 137-2 ancien (devenu L218-2) du code de la consommation, qui prévoit une prescription biennale pour toute action intentée par un professionnel à l’encontre d’un consommateur n’a pas lieu à s’appliquer.

Pour approfondir :

• En l’espèce, une société, propriétaire d’un logement social donné à bail à M. et Mme X., les a assignés, après la libération des lieux, en paiement d’une somme au titre des réparations locatives et d’un solde de loyer. Les époux X. excipaient de la prescription de l’action de la bailleresse, invoquant les dispositions relatives à la prescription biennale prévue par le code de la consommation.
   
• La Cour d’appel a retenu les arguments des époux X. et considéré que l’action intentée par la société bailleresse était prescrite. Les juges ont retenu que la bailleresse était un professionnel de la location immobilière sociale, que la location d’un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d’un loyer, et que par conséquent, la prescription biennale de l’article L. 137-2 (devenu L218-2) du code de la consommation s’appliquait aux relations entre les parties.
   
• La Cour de Cassation censure la décision de la cour d’appel au visa des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 137-2 (ancien) du code de la consommation, lesquels prévoient respectivement un délai de prescription triennal et biennal.

Au visa de cet article, la Haute juridiction conclut que «  le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés ».

• Si la décision a été rendue au visa de l’article L137-2 du code de la consommation, il convient de préciser que la solution devrait être transposée au nouvel article L218-2 du code de la consommation, qui est en vigueur depuis le 1^er juillet 2016 et qui remplace l’ancien article L137-2 du même code.

A rapprocher : Article L. 137-2 du Code de la Consommation ; Article L. 218-2 du code de la consommation ; Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

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