Baux commerciaux : la demande de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré vaut offre de prix du bail en renouvellement

Le bailleur ayant accepté la demande du locataire sollicitant le renouvellement aux clauses et conditions du précédent bail, la demande en fixation du loyer du bail renouvelé doit être rejetée.

• FAITS

En l’espèce, suivant acte du 31 mai 2007 à effet à compter du 1^er juin 2007, avaient été donnés à bail des locaux à usage commercial, moyennant un loyer annuel de 300 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte du 23 novembre 2016, le preneur avait sollicité le renouvellement de ce bail « aux clauses et conditions du bail venu à expiration », sans mention d’un prix, ni réserve.

Le 25 novembre 2016, le bailleur avait exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures.

Par acte du 29 novembre 2016, le preneur avait sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 123 000 euros.

Le preneur avait ensuite notifié au bailleur, qui avait refusé cette proposition, un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé, puis il avait saisi le juge des loyers commerciaux.

Les juges du fond ayant rejeté sa demande de fixation du loyer en renouvellement, au motif qu’il existait un accord sur le prix, le locataire a formé un pourvoi en cassation.

• OBSERVATIONS

• Le mécanisme du renouvellement par l’effet d’une demande du locataire

Aux termes de l’article L.145-9 du Code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ».

La demande de renouvellement est régie par les dispositions de l’article L.145-10 de ce code.

A défaut de congé, pour être exact, « à défaut de congé délivré pour la date d’expiration contractuelle du bail » (Cass. civ. 3^ème, 18 déc. 1991, n°90-10.109, Bull. civ. III, n°323, Rev. loyers 1992, p. 283), le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, à défaut de congé ou de demande de renouvellement régulièrement notifiée pour le terme contractuel, « à tout moment au cours de sa prolongation » (C. com., art. L.145-10).

L’article L.145-10 du Code de commerce précise aussi que « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

A la suite d’une demande de renouvellement du preneur, le bailleur peut en conséquence :

1. Refuser le renouvellement, avec ou sans offre d’indemnité d’éviction selon les cas ;
2. Accepter expressément le principe du renouvellement, en formant éventuellement une proposition de nouveau loyer, ou accepter le loyer proposé par le locataire s’il a formé une telle offre ;
3. Ne pas répondre dans le délai de trois mois, ce qui équivaut, par l’effet de la loi, à une acceptation tacite du principe du renouvellement.

Dans leur rédaction originaire, avant leur modification par la loi n°53-1346 du 31 décembre 1953 modifiant certaines dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, les dispositions correspondant à celles de l’article L.145-10 du Code de commerce prévoyaient que : « à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement aux clauses et conditions du bail précédent » (article 6 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal).

Dans sa rédaction actuelle, l’article L.145-10 du Code de commerce prévoit que le défaut de réponse du bailleur à une demande de renouvellement dans les trois mois de sa notification vaut seulement acceptation du « principe du renouvellement ».

Ce silence ne prive ainsi pas le bailleur du droit de demander la fixation judiciaire d’un nouveau loyer (Cass. civ. 3^ème, 4 mai 2011, n°10-15.473, Bull. civ. III, n°65, Loyers et copr. 2011, comm. n°218, note Chavance E.), étant rappelé que le renouvellement du bail par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement n’est pas subordonné à une fixation préalable d’un nouveau prix (Cass. civ. 3^ème, 8 juill. 1980, n°79-11.079, Bull. civ. III, n°132 ; Cass. civ. 3^ème, 9 nov. 1981, n°80-12.909, Bull. civ. III, n°180. Dans le même sens, Cass. civ. 3^ème, 31 mars 1998, n°96-15.238 et Cass. civ. 3^ème, 23 mars 2010, n°09-12.592).

Il faut rappeler par ailleurs que « le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit […] dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L.145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement » (C. com., art. L.145-11).

Le silence du bailleur à la suite d’une demande de renouvellement ne fait pas non plus obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction (C. com., art. L.145-57) (Cass. civ. 3^ème, 16 sept. 2015, n°14-20.461, Rev. loyers 2015/961, n°2173, note Lebel Ch., Loyers
et copr. 2016, comm. n°40, note Brault Ph.-H. ; CA Douai, 21 mars 2019, n°17/03001).

Cependant, s’il existe un accord sur le loyer en renouvellement, le bail sera définitivement renouvelé au prix convenu et le loyer ne pourra plus être judiciairement fixé.

• L’accord des parties sur le loyer à la suite d’une demande de renouvellement

La question posée par la décision commentée était relative à la portée de l’acceptation expresse du bailleur à la demande de renouvellement du preneur qui, sans porter indication d’un loyer en renouvellement chiffré, visait néanmoins « un renouvellement aux clauses et conditions du bail venu à expiration ».

La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « les parties avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent », dans la mesure où « le preneur avait formulé une demande de renouvellement du bail aux clauses et conditions du précédent bail et que le bailleur avait exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures », « les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve ».

La demande en fixation du loyer du bail renouvelé ne pouvait donc être accueillie en raison de cet accord.

Dans une précédente décision, la Cour de cassation avait pourtant rejeté un pourvoi formé contre un arrêt qui avait retenu une solution contraire : « si la mention « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » portée sur la demande de renouvellement du bail […] pouvait traduire la volonté du locataire de renouveler le bail, cette formule d’usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler » (Cass. civ. 3^ème, 24 juin 2009, n°08-13.970 : Loyers et copr. 2009, comm. 211, obs. Ph.-H. Brault).

De manière symétrique, si le bailleur propose dans son congé un nouveau loyer accepté par le locataire, il existera un accord sur le prix du loyer en renouvellement. Il a pu être retenu que le locataire qui règle le loyer proposé par le bailleur dans son congé, différent de celui du loyer du bail expiré, vaut acceptation implicite de ce montant et en conséquence renouvellement du bail à ce prix (CA Rouen, 5 février 2015, n°13/06248).

A rapprocher : Articles L.145-9, L.145-10 et L.145-11 du Code de commerce