Saisie immobilière et vente d’un bien occupé : indemnité d’occupation due à compter du jugement d’adjudication

En application de l’article L.322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi, qui perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication, est tenu à la délivrance du bien. L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien. Ainsi, dans la mesure où le jugement d’adjudication opère transfert de propriété, le saisi, devenu occupant sans droit ni titre, en est redevable à compter de la date de ce jugement.

Des poursuites en vue d’obtenir la saisie d’un appartement ont été engagées par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble à l’encontre de l’un des propriétaires. Le bien a été saisi, puis adjugé au créancier poursuivant par un jugement en date du 29 novembre 2012. Le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal d’instance aux fins de condamnation de l’ancien propriétaire à lui payer une indemnité d’occupation, du jour de l’adjudication au jour de son expulsion, le 23 octobre 2013.

La cour d’appel de Versailles a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et l’ancien propriétaire a formé un pourvoi en cassation.

Ce dernier estimait que l’indemnité d’occupation n’était due par le débiteur, qui s’était maintenu dans les lieux, que depuis la date de la signification du jugement d’adjudication. Ce jugement n’ayant été signifié que le 11 mars 2013, l’ancien propriétaire considérait que le montant de l’indemnité d’occupation devait donc être revu à la baisse. Il fondait son raisonnement, notamment sur les articles 502 et 503 du Code de procédure civile, qui prévoient respectivement :

• Article 502 : « Nul jugement, nul acte ne peut être mis à exécution que sur présentation d’une expédition revêtue de la formule exécutoire, à moins que la loi n’en dispose autrement. »
• Article 503, alinéa 1^er : « Les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire ».

La Cour de cassation rejette cette argumentation en considérant qu’en application de l’article L.322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien. Il en résulte que, sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

La Cour de cassation précise ensuite que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien ; que c’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication du 29 novembre 2012, l’ancien propriétaire des locaux était occupant sans droit ni titre, et en conséquence, tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, depuis cette date.

Cet arrêt précise donc que le point de départ de l’indemnité d’occupation est le jugement d’adjudication, et non, comme le soutenait l’ancien propriétaire, la date de la signification de ce jugement.

Aux termes de cette décision, la Haute juridiction semble opérer un revirement de jurisprudence, dans la mesure où jusqu’alors, la deuxième chambre civile retenait la date de signification du jugement, et non celle de son prononcé, comme point de départ de l’indemnité d’occupation (Cass. civ. 2^ème, 3 juin 1998, n°96-13.865 ; Cass. civ. 2^ème, 14 juin 2001, n°99-19.353). Par cette décision, vouée à une large diffusion, (FS + P + B + I), la Cour de cassation semble donc mettre un terme à la jurisprudence antérieure en précisant la simultanéité de l’adjudication et du transfert de propriété, et surtout, en affirmant que l’indemnité d’occupation est due dès le jugement d’adjudication.

A rapprocher : Cass. civ. 2^ème, 3 juin 1998, n°96-13.865 ; Cass. civ. 2^ème, 14 juin 2001, n°99-19.353