Bail commercial : loyer binaire et compétence du juge des loyers commerciaux

Lorsque le loyer du bail commercial est composé d’une partie fixe numéraire et d’une partie variable fixée sur la base du chiffre d’affaires du preneur, les parties peuvent, à condition de l’avoir contractuellement prévu, recourir au juge des loyers commerciaux pour qu’il détermine la valeur en renouvellement de la partie fixe du loyer.

Le bail commercial stipulait que « le loyer annuel hors taxes dont le montant sera égal à 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués » ne pouvait être inférieur à un plancher qualifié de loyer minimum garanti, qui, lors des renouvellements successifs du bail, serait fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé. Les parties déclaraient soumettre « volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 » et attribuer « compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble ».

Le bailleur avait par la suite délivré un congé avec offre de renouvellement et après avoir également notifié un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer annuel à une certaine somme, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative en renouvellement.

Le preneur soutient que les clauses de loyer incluant une variable excluent l’application du statut des baux commerciaux et soulève l’incompétence du juge des loyers invoquant la célèbre Jurisprudence du théâtre Saint Georges à l’occasion de laquelle le juge des loyers s’était déclaré incompétent pour fixer le loyer de renouvellement d’un bail visant une clause recette, c’est à dire fixée exclusivement sur la base du chiffre d’affaires du preneur (Cass. civ. 3^ème, 10 mars 1933, n°91-13.418). Le preneur fait valoir que le loyer pour partie fixe et pour partie binaire serait indivisible et qu’il existerait dès lors une incompatibilité fondamentale entre le loyer binaire et le loyer statuaire excluant la compétence du juge des loyers.

La Cour d’appel de Versailles a considéré que la clause du bail attribuant compétence au juge des loyers pour fixer la partie du loyer minimum de base du loyer est nulle et de nul effet et déboute le bailleur de sa demande en fixation du loyer minimum garanti. Les juges du fond considèrent qu’une telle fixation échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et que les parties ne peuvent attribuer une compétence au juge qui tire exclusivement sa compétence de la loi. En outre, le renvoi contractuel aux articles L.145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du Code de commerce, confiait aux juges des loyers commerciaux la compétence de fixer en quelque sorte le plancher du loyer à la valeur locative alors même que, selon l’article L.145-33 du Code de commerce, cette valeur locative constitue un plafond de loyer.

Au visa des articles 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et L.145-33 du Code de commerce, la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation a censuré cette décision considérant que la clause selon laquelle le bail commercial est composé d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaire du preneur et d’un loyer minimum garanti, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative du loyer minimum garanti.

L’arrêt rendu s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence antérieure. En effet, la Cour de cassation estimaient déjà fin 2016 que la clause selon laquelle le bail commercial est composé d’un loyer binaire n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative. La Cour précisait en outre que le juge doit alors statuer selon les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce, notamment au regard de l’obligation du preneur de verser, en sus du loyer minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle (Arrêts Marveine : Cass. civ. 3^ème, 3 novembre 2016, n°15-16.826 et n°15-16.827).

Cette solution jurisprudentielle, qui semble à présent être bien ancrée à raison des trois arrêts de la Cour de cassation rendus à ce jour et dont elle a souhaité une large diffusion, offre l’opportunité aux parties de soumettre leur désaccord sur le prix de loyer à un juge et leur évite ainsi de se trouver dans une impasse juridique et économique.

A rapprocher :  Article 1134 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ; Article L.145-33 du Code de commerce ; Cass. civ. 3^ème, 3 novembre 2016, n°15-16.826 ; Cass. civ. 3^ème, 3 novembre 2016, n°15-16.827