Cass. civ. 1ère, 20 décembre 2017, n°16-13.073
Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.
Ce qu’il faut retenir : Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.
Pour approfondir : Aux termes d’un premier acte notarié, une société civile immobilière (SCI) a acquis un terrain à bâtir afin de réaliser une opération immobilière qu’elle déclarait soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), d’abord en qualité de redevable légal de cette taxe, puis, par une déclaration rectificative ultérieure consécutive à sa transformation en société à responsabilité limitée, en qualité de redevable habituel.
Après avoir loti le terrain, la SCI a cédé plusieurs lots en vertu d’actes notariés qui mentionnaient, au titre des déclarations fiscales, que les mutations en cause entraient dans le champ d’application des droits d’enregistrement conformément à l’article 257,7°,1,a alinéa 3 du Code général des impôts, comme étant effectuées au profit d’une personne physique en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation.
L’administration fiscale a néanmoins estimé que le vendeur exerçait une activité habituelle de lotisseur et relevait, par sa structure juridique, de l’impôt sur les sociétés. A ce titre, l’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification au titre de la TVA sur la marge, conduisant au recouvrement d’une somme de 47 479 euros.
Le vendeur a assigné le notaire en responsabilité pour manquement à son devoir d’information et de conseil sur le régime fiscal et a sollicité l’indemnisation du préjudice résultant pour lui de l’impossibilité de répercuter financièrement cette taxe sur les prix de vente des terrains.
La Cour d’appel a exclu tout manquement du notaire à son obligation d’information sur la fiscalité des mutations en cause aux motifs d’abord, que les déclarations fiscales correspondaient à celles devant être mentionnées au regard de la législation applicable à leur date. Puis, la Cour d’appel a considéré que le vendeur ne pouvait arguer de la différence de régime fiscal déclaré dans une promesse de vente ultérieure régie par la loi du 9 mars 2010 qui a assujetti à la TVA des opérations qui n’y étaient pas antérieurement soumises. Enfin, la Cour d’appel a énoncé que le notaire n’était pas comptable des manquements déclaratifs du vendeur qui, en sa qualité d’assujetti à la TVA, se devait de remplir ses déclarations fiscales.
Saisie d’un pourvoi formé par la SCI, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel pour violation des articles 257, 6° et 7° du Code général des impôts dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 9 mars 2010 et 1382 devenu 1240 du Code civil.
D’une part, la Cour de cassation fonde sa décision sur l’article 257, 7°, 1 a alinéa 3 du Code général des impôts applicable au moment des faits qui n’avait pas pour effet d’exonérer de TVA les ventes de terrains à bâtir consenties par un lotisseur à un particulier en vue d’y construire un immeuble à usage d’habitation.
D’autre part, la Cour de cassation vient préciser l’étendue et la portée de l’obligation d’information du notaire en rappelant, sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales de l’acte auquel il prête son concours. L’existence de cette obligation d’information était déjà reconnue en jurisprudence mais la Cour de cassation vient, aux termes de cette décision, préciser une nouvelle fois les contours de cette obligation d’information.
En l’espèce, la Cour de cassation considère que les manquements déclaratifs du vendeur étant causés par une inexécution de la part du notaire de son obligation d’information, ce dernier engageant ainsi sa responsabilité et devant indemniser le préjudice subi.
A rapprocher : Article 257, 6° et 7° du Code général des impôts dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 9 mars 2010 de finance rectificative pour 2010 ; Article 1382 devenu 1240 du Code civil
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