Droit de repentir et prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Dans le cas particulier de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, le bail renouvelé ne prend effet qu’à compter de la notification au preneur de l’intention du bailleur de renouveler le bail…

Ce qu’il faut retenir : Dans le cas particulier de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, le bail renouvelé ne prend effet qu’à compter de la notification au preneur de l’intention du bailleur de renouveler le bail. Une indemnité d’occupation est alors due par le preneur pour la période séparant l’expiration du bail de la prise d’effet du bail renouvelé.

La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation ne commence alors à courir qu’à partir du moment où le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction est définitivement consacré, date qui peut donc différer de la date d’expiration du bail.

Pour approfondir : Par acte du 19 juin 2008, le bailleur avait signifié au preneur un refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le bail commercial arrivant à expiration le 29 septembre 2008. Le preneur l’avait alors classiquement assigné en contestation des motifs du congé et en fixation du montant de l’indemnité d’éviction et s’était maintenu dans les lieux.

Ce n’est que le 24 septembre 2013, soit 5 ans plus tard, que le bailleur avait introduit une demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période d’occupation postérieure à l’expiration du bail pendant laquelle le preneur s’était maintenu dans les lieux.

A la suite du jugement du 16 juin 2015 ayant fixé le montant dû au titre de l’indemnité d’éviction, le bailleur a finalement exercé son droit de repentir.

En appel, les juges du fond considèrent que la prescription biennale avait commencé à courir le lendemain de la date d’expiration du bail, soit le 30 septembre 2008 et déboutent le bailleur de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation. Ils déclarent son action prescrite en application de l’article L.145-60 du Code de commerce et le condamnent à restituer toutes les sommes versées par le preneur dans la limite d’un délai de 5 ans avant la demande formulée pour la première fois dans ses écritures du 30 juin 2014 (soit une somme de 1 076 748 € depuis le 1^er juillet 2009).

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et rappelle les règles encadrant le point de départ de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation fondée sur l’article L.145-28 du Code de commerce : ce délai « ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction ».

L’action en paiement de l’indemnité d’occupation est liée au droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le preneur dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction. Le droit au paiement de cette indemnité d’éviction, dans son principe, n’était pas né au jour de l’expiration du bail et c’est pour cette raison que la prescription biennale ne pouvait commencer à courir avant le jugement du 16 juin 2015 qui a consacré le bénéfice du preneur au versement d’une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’occupation de l’article L.145-28 du Code de commerce, dite « statutaire » doit correspondre à la valeur locative, fréquemment minorée d’un abattement de précarité, sans que le preneur ne puisse se prévaloir des règles de plafonnement du loyer. Elle peut donc, selon les cas, être plus élevée ou plus faible que le dernier loyer payé par le preneur.

En l’absence de droit à l’indemnité d’éviction, l’article L.145-28 du Code de commerce ne s’applique pas et l’indemnité d’occupation due par le preneur en cas de maintien dans les lieux sera une indemnité dite « de droit commun » devant compenser l’entier préjudice causé au bailleur par l’occupation indue : elle doit représenter au minimum la valeur locative mais peut même lui être supérieure, puisqu’elle doit réparer tous les préjudices subis par le bailleur du fait de l’occupation.

Cet arrêt est également l’occasion de rappeler la période d’exigibilité de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du repentir par le bailleur postérieurement au jugement arrêtant le montant de l’indemnité d’éviction.

L’article L.145-12 du Code de commerce prévoit, à ce titre, qu’en cas de repentir du bailleur, le nouveau bail prend effet à partir du jour de la notification du bailleur de son intention de renouveler le bail au preneur par acte extra judiciaire.

A rapprocher :

• Cass. civ. 3^ème, 23 mars 2011, n°10-13.898 et Cass. civ. 3^ème, 17 octobre 2012, n°11-22.920 : Le point de départ de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L.145-28 du Code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où le droit du preneur à une indemnité d’éviction est définitivement consacré.

• Cass. civ. 3^ème, 14 septembre 2017, n°16-18.444 : Une cour d’appel ne peut se déclarer matériellement incompétente pour statuer sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation due pour la période s’étant écoulée entre l’échéance du bail et la date du repentir sur le fondement de l’article R.145-23 du Code de commerce qui détermine la compétence exclusive du Président du TGI pour la fixation des loyers révisés ou renouvelés et non pour la fixation du montant de l’indemnité d’occupation (compétence du TGI).