La vente immobilière est un contrat consensuel

Le contrat de vente est un contrat consensuel : la vente définitive a lieu le jour du consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, et sa formation n’est pas soumise à la signature d’un acte notarié. 

Ce qu’il faut retenir : Le contrat de vente est un contrat consensuel : la vente définitive a lieu le jour du consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, et sa formation n’est pas soumise à la signature d’un acte notarié. Dès lors, le jour auquel s’apprécient les garanties et responsabilités du vendeur correspond au jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, considérant en l’espèce que la réitération par acte notarié n’a pas été un élément constitutif de la volonté des parties.

Pour approfondir : Les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente en mentionnant la présence de deux locataires dans l’immeuble objet de la vente. La date du transfert de propriété a été fixée au jour de la signature de l’acte notarié. Au jour de la réitération, la présence des locataires n’a pas été reprise dans l’acte de vente définitif.

Suite à deux arrêtés d’insalubrité successifs, les acquéreurs ont été contraints de reloger une des familles locataires et ont dû engager différents frais résultant de l’insalubrité de l’immeuble. Ils ont alors assigné les vendeurs en réparation du préjudice subi.

La Cour d’appel déboute les acquéreurs de leurs demandes. La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel en confirmant la date de conclusion du contrat de vente. À savoir qu’une promesse synallagmatique de vente vaut vente dès qu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. La vente, n’étant pas un contrat solennel, la réitération par acte authentique n’est pas une condition de validité, sauf si les parties subordonnent leur consentement à cette formalité. Le fait d’indiquer dans un compromis de vente que le transfert de propriété n’aura lieu qu’au jour de la signature de l’acte authentique ne peut être assimilé à la volonté des parties de faire de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. Dès lors, la vente a lieu dès le jour de l’accord sur la chose et sur le prix. En l’espèce, ce jour est celui de la promesse de vente et c’est à cette date qu’il convient d’apprécier les garanties et responsabilités du vendeur.

L’article 1626 du Code civil prévoit que les vendeurs doivent garantir l’acquéreur de l’éviction sur la chose vendue, mais également des charges non-déclarées au jour de la vente grevant l’objet vendu. La conclusion du contrat de vente s’étant faite au jour de la promesse de vente et non au jour de la réitération par acte authentique, il faut prendre en compte la connaissance des acquéreurs de la présence des locataires dans l’immeuble à la date de la promesse synallagmatique de vente. Or, les acquéreurs, ayant eu connaissance de la présence des deux locataires au jour de la promesse de vente, ne peuvent mettre en œuvre la garantie du vendeur pour les frais causés par le relogement des locataires suite à l’insalubrité de l’immeuble, quand bien même leur présence n’a pas été rappelée dans l’acte authentique.

De même, il ne peut y avoir réticence dolosive des vendeurs à raison de la présence des deux locataires puisque celle-ci était connue des acquéreurs au jour de la vente. La Cour de cassation ajoute que l’insalubrité de l’immeuble a été causée par la réalisation de travaux engagés à la demande de l’acquéreur. Les vendeurs, s’étant engagés dans l’acte notarié que pour des frais d’insalubrité causés antérieurement à la vente, ne peuvent voir leur responsabilité contractuelle engagée pour des frais causés par des travaux réalisés postérieurement à la vente.

A rapprocher :

• Article 1589 Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
  Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
  La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

• Cass. civ. 3^ème, 28 mai 1997, n°95-20.098 : Le seul fait pour les parties d’indiquer dans un compromis de vente que le transfert de propriété n’aura lieu qu’au jour de la signature de l’acte authentique, ne peut être assimilé à la volonté des parties de faire de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, dès lors que celles-ci se sont accordées sur la chose et le prix.

• Cass. civ. 3^ème, 19 juin 2012, n°10-22.906 et 10-24.222 : Les parties peuvent décider que la réitération de l’acte en forme authentique est un élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d’exécution de la vente.

• Article 14 de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux de l’Association Henri Capitant : « La vente est un contrat consensuel. Elle est valablement formée dès que les parties sont convenues du bien et du prix. Les parties sont convenues du bien et du prix lorsque ceux-ci sont déterminés ou déterminables, sans qu’il soit besoin d’un accord ultérieur de leur part. Les parties peuvent confier la fixation du prix à un tiers indépendant. Le prix fixé par ce tiers s’impose à tous et ne peut être contesté qu’en cas d’erreur grossière. »