Cass. civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15.18-251
L’intention d’essayer, pendant une durée limitée, une nouvelle activité de restauration rapide accessoire à celle de bar d’ores et déjà exercée par le preneur dans un local contigu constitue une « circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties » justifiant la conclusion d’une convention d’occupation précaire.
Ce qu’il faut retenir : L’intention d’essayer, pendant une durée limitée, une nouvelle activité de restauration rapide accessoire à celle de bar d’ores et déjà exercée par le preneur dans un local contigu constitue une « circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties » justifiant la conclusion d’une convention d’occupation précaire.
Pour approfondir : L’article L. 145-5-1 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 (dite Loi Pinel) dispose que :
« N’est pas soumise au présent chapitre la convention précaire qui se caractérise, quelle que soit la durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
Pour déroger au statut des baux commerciaux, la convention d’occupation précaire doit donc être dorénavant justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, tandis que la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel exigeait des « circonstances exceptionnelles » (Cass. 3ème civ., 19 novembre 2003, n° 02-15.887).
En l’espèce, un preneur souhaitant exercer une activité de restauration rapide dans un local contigu à des locaux dans lesquels il exerçait une activité de bar, a conclu, un bail qualifié par les parties de précaire par acte authentique du 31 décembre 2008 (soit antérieurement à la consécration législative de ce type de convention), pour une durée de 23 mois.
Par acte du 29 octobre 2010, le bailleur a signifié au preneur la fin du bail au 30 novembre 2010. Le preneur s’étant maintenu dans les lieux, une ordonnance de référé a prononcé son expulsion. Cette ordonnance ayant été réformée après avoir été mise en exécution, le preneur a assigné le bailleur en réintégration dans les lieux et en réparation de son préjudice.
Après avoir vu ses demandes rejetées par les juges du fond, le preneur a formé un pourvoi en cassation soutenant notamment que la preuve n’était pas rapportée de circonstances particulières objectives rendant nécessaire la conclusion d’une convention d’occupation précaire, souhaitant ainsi in fine obtenir la protection inhérente au statut des baux commerciaux.
Dès lors, la question posée à la haute juridiction était celle de savoir si les circonstances de l’espèce étaient ou non constitutives de circonstances particulières justifiant la conclusion d’une convention d’occupation précaire.
Dans un attendu dénué d’ambiguïté, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et confirmé la décision d’appel, énonçant que l’intention d’essayer, pendant une durée limitée, une nouvelle activité de restauration rapide accessoire à celle de bar déjà exercée par le preneur dans un local contigu constitue une circonstance particulière justifiant la conclusion d’une convention d’occupation précaire.
Cette décision surprenante interpelle tant la notion de circonstance particulières indépendantes de la volonté des parties semble difficilement perceptible en l’espèce, bien qu’il ne faille pas oublier que les faits objets de la présente décision se sont déroulés préalablement à la codification de cette notion.
Dès lors, Il conviendra de suivre avec attention l’évolution jurisprudentielle de la notion de circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties posée par le nouvel article L. 145-5-1 du Code de commerce.
A rapprocher : Article L. 145-5-1 du Code de commerce ; Cass. 3ème civ., 19 novembre 2003, n° 02-15.887
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