L’exception de nullité ne peut prospérer si l’acte a été exécuté

Pour faire échec au congé du bailleur, un locataire qui a exécuté le bail d’habitation depuis sa prise d’effet ne peut se prévaloir de la nullité du bail, même s’il s’agit d’une nullité absolue.

Ce qu’il faut retenir : Pour faire échec au congé du bailleur, un locataire qui a exécuté le bail d’habitation depuis sa prise d’effet ne peut se prévaloir de la nullité du bail, même s’il s’agit d’une nullité absolue.

Dans le cas où l’action en annulation d’une convention est prescrite, la nullité peut en principe être invoquée, sans aucune limitation de temps, comme moyen de défense. Toutefois, l’exception de nullité ne peut pas jouer lorsque la convention, bien qu’irrégulière, a été exécutée.
 

Pour approfondir : En l’espèce, les propriétaires indivis d’un appartement donné à bail ont délivré un congé pour vendre aux locataires puis les ont assignés en validité du congé. Pour tenter de faire échec à cette demande, les locataires ont soulevé l’inexistence ou la nullité du bail et, par voie de conséquence, celle du congé au motif que l’indivision n’avait pas de personnalité juridique.

La Cour d’appel de Paris a considéré que le bail avait été exécuté par le règlement des loyers par les locataires, qui ne pouvaient dès lors invoquer la nullité du bail et a par conséquent rejeté les prétentions des locataires. Elle retenait également la validité du bail en se fondant sur l’existence juridique des personnes composant l’indivision, elle-même inexistante.

Ceux-ci se sont alors pourvus en cassation, faisant valoir sur le fondement de l’ancien article 1108 du code civil relatif à la validité des conventions, que l’indivision qui avait conclu le bail était dépourvue de toute existence légale et que le bail était par conséquent affecté d’une nullité absolue insusceptible d’être régularisée.

La Haute Cour rejette le raisonnement des juges du fond relatif à l’existence juridique des personnes composant l’indivision, rappelant que « le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul et de nul effet ». La cour de cassation rejette toutefois le pourvoi et juge dans son attendu de principe que : « l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue ».

Cet arrêt publié au bulletin vient rappeler que le domaine de l’exception de nullité imprescriptible est limité : « l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté » (1re Civ., 1er déc. 1998, n° 96-177611), et confirme qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre la nullité absolue et la nullité relative (1re Civ., 24 avril 2013, n° 11-27082).
 

A rapprocher : Article 1185 du Code civil créé par l’ordonnance du 10 février 2016 : « L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution ».

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